真亮法律事務所

定型化契約應記載事項在預售屋買賣定型化契約之運用：以房地所有權移轉登記期限為例
真亮法律事務所  律師/地政士/不動產經紀人 林亮宇
 
壹、案例
    小張近年來略有積蓄，也有幾棟房屋，某日恰好看到捷運聯開建案預售屋廣告，心想不如再投資房地產，一方面將來可以收租金，一方面可以享受增值，於是就走進預售中心，經過銷售人員介紹後，小張覺得這個建案很好，訂了一戶，與朋友閒談之間也提到這個建案，後續也有多位朋友購買。小張與朋友共同點不只是購買了預售屋，當然也簽訂了一本厚厚的預售屋買賣契約，更大的共同點是大家都沒有詳閱這一本契約。
    隨著時間過去，房屋似乎已經建好，但超過半年的時間就是遲遲未通知交屋，小張與朋友多次詢問建商，得到的答案都是模擬兩可，含含糊糊，小張找上律師研究後，才發現一本厚厚的預售屋買賣契約竟然欠缺交屋期限的記載，這時候小張開始慌了，難道建商交屋可以遙遙無期，而自己甚麼保障都沒有。
    經律師針對系爭房地預售屋買賣契約（下稱系爭契約）研析後認為應該發函催告交屋，如果建商無法交屋則可主張解除契約，拒不解除契約則可提起訴訟主張如下：
一、系爭契約就建商（下稱被告）應移轉系爭房地所有權登記、對於被告之通知交屋，固未約定該所有權移轉登記、通知交屋之期限，惟依系爭契約簽立時有效之消費者保護法（下稱消保法）第十七條第一項及同法施行細則第十五條第二項規定，內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱定型化契約應記載事項）第十四條、第十五條，關於所有權移轉登記及通知交屋之期限規定，亦構成兩造間系爭契約之內容，故被告就辦理房地所有權移轉登記及通知交屋，即屬給付有確定期限之義務。
二、應寄發存證信函通知建商應於期限內移轉登記系爭房地並通知辦理驗收交屋等事宜，否則解除兩造間系爭契約，並告知建商就系爭房地所有權移轉及通知交屋已給付遲延，重申兩造間系爭契約已經依民法第二百五十四條之規定解除，則系爭契約既已解除，自得請求返還價金。
   建商於催告後仍不理會小張的要求，小張無奈之下委任律師起訴，而建商針對小張的主張反駁如下：
一、未於系爭契約書內約定系爭房地所有權移轉登記期限及通知交屋期限，係因系爭建案為大眾捷運系統土地聯合開發之建案，考量自身並無土地所有權，移轉房地予原告之時點，全然繫於市政府移轉土地所有權予伊之時點，乃刻意不約定房地所有權移轉登記期限及通知交屋期限，是原告得請求移轉房地之時點，乃係台北市政府移轉房地給伊後之合理期間內，並無以上揭定型化契約應記載事項補充之必要。
二、倘原告簽約時認為應該以定型化契約應記載事項所規定的「房屋取得使用執照後四個月或六個月內」為房地移轉登記及交屋之時點，當可要求伊記載在合約內，原告如不同意可拒絕簽約，而原告簽約時並未如此要求，故本件並無定型化契約應記載事項第十四條、第十五條規定之適用，被告並未遲延辦理房地移轉登記及通知交屋。
三、又縱認得以該定型化契約應記載事項第十四條、第十五條規定補充兩造間系爭契約，伊逾使用執照核發後四個月、六個月始辦理房地移轉登記及通知交屋，亦係因訴外人市政府延宕權配程序所致，亦非可歸責於伊，伊對於遲延交屋之原因，既無可歸責之事由，原告主張解除契約並請求返還已繳買賣價金，自屬無據。
四、再者，定型化契約應記載事項第十四條房地所有權移轉登記期限及第十五條通知交屋期限之規定，其法律效果僅給付遲延利息與賠償損害，伊僅負擔因此所生之稅費或罰鍰（滯納金）及賠償損害、遲延利息，並不包括解除契約或者返還價金，買受人即不得另依民法第二百五十四條規定主張解除系爭契約，縱使賣方違反通知過戶及交屋期限之約定，買方亦不得解除契約而僅得請求損害賠償，詎原告一方面按定型化契約應記載事項之規定，以伊遲延系爭房地移轉登記並遲延通知交屋為由主張伊違約，另一方面竟又規避該規定賦予之法律效果，主張依照民法之規定解除系爭契約，將法律要件與法律效果割裂適用，顯無可取。
五、再消保法為民法之特別法，若消保法就特定事項之要件、法律效果已明文規定，自不得再適用民法規定，而應優先適用消保法，本件原告依消保法之規定主張伊遲延登記房地、遲延通知交屋，本應依照消保法之規定請求賠償，乃原告不思此途，而主張依民法規定解除系爭契約，顯然紊亂特別法優先於民法之法理原則。

貳、爭點
一、定型化契約應記載事項第十四條第一項、第二項、第十五條第一項之規定，是否構成兩造間系爭契約之內容？被告就系爭房地所有權移轉及通知交屋有無給付遲延之情事？
二、若被告有前項給付遲延之情事，該給付遲延之情事是否係不可歸責於被告之事由所致？原告依民法第二百五十四條規定解除系爭契約並請求返還買賣價金，有無理由？ 

消費者買賣房屋須知

最近本所承辦數件有關不動產的糾紛，發現不論是買方或賣方，都非常輕忽買賣之過程，林律師在此再度提醒各位，不動產交易動輒數百萬至數千萬，最好事前諮詢專業律師，保障自身權益。

不動產交易因涉及多種法律，所牽涉事務非常繁雜，非一般人所能普遍瞭解，且攸關個人財產權益影響甚大。茲為保障不動產交易安全，確保消費者權益，內政部整理買賣房屋須知，提醒消費者於進行一般不動產買賣、購買預售屋、成屋、法拍屋及出售房屋時下列事項應注意。

安全、安心、安穩的「家」這麼難嗎？對付無良住戶真的沒有方法？
真亮法律事務所協助社區撰寫檢舉函檢舉無良住戶！

您知道您們樓下的店面修改後，樓上的住戶打牆壁改為套房後，建築物的結構還安全嗎？大地震後，我們學到了什麼？我們能堅持多久？

建築物興建時，其房屋結構合理推論應該都符合法令規定，但使用一段時間之後，因為各個所有權人使用的目的，因此不斷的調整用途，也不斷的修改建築物，您知道您們樓下的店面，在修改結構後安全嗎？你知道您們樓上的住戶打牆壁改套房後，建築物的結構還安全嗎？
 

Q：鄧先生已經六十又五，以前是工廠廠長，一輩子的打拼，早就買了一棟房子，市價已超過二千萬，最近他心中慢慢地盤算著要辦理退休好跟老婆多一些相處時間，而孩子們也都大了，各自有了自己的家庭跟事業，鄧先生退休後只靠以前的積蓄以及每個月幾千元的退休金生活，孩子有時候會給夫妻萬把塊，但是並沒有固定，鄧先生認為，房子以後都要傳給孩子，孩子也要奉養父母才對。鄧先生很想知道，有沒有什麼方法可以讓他既不用開口跟子女要錢，又能享受一個舒適的退休生活？
 

過去房地產景氣大多頭的時候，很多人購買預售屋，鮮少去注意建商是否有遲延交屋，縱使有注意到，提出請求時，建商動輒以你不想買，很多人要的心態，置之不理。買家考慮到如果過戶後，可以賺一筆的心態下，很少去計較建商的遲延責任。
但現在情形不一樣了，景氣存在不確定性，如果您正好手上有預售屋，快點把買賣契約書拿出來研讀一下，看看見商是否已經違約，不過要別注意，建商往往會提供您一份「馬賽克」版本的契約書，這時候還要一併考慮內政部『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項』規定，應記載事項如未記載，應以預售屋買賣定型化契約應記載之規定予以補充。